■河南经济报记者 靳李君 杜美丽

　　为盘活存量土地和低效用地，全面提升土地节约集约利用水平，推动城乡发展从增量依赖向存量挖潜转变，有效促进城市更新和经济社会高质量发展，近日，省自然资源厅、省住房和城乡建设厅联合印发《关于加快推进城镇低效用地再开发促进城市更新的通知》(以下简称《通知》)，通过明确目标、强化措施、完善机制，为我省经济高质量发展提供有力用地保障。

　　哪些属于城镇低效用地?

　　《通知》指出，城镇低效用地是指布局散乱、利用粗放、用途不合理、建筑危旧，权属清晰无争议，尚不构成闲置土地的城镇存量建设用地。按土地用途分，主要包括低效工业用地、低效物流仓储用地、低效商业服务业用地、低效居住用地和其他低效用地。

　　全省各地市、县(市、区)级人民政府、开发区管委会作为城镇低效用地再开发的责任主体，可在上述认定标准的基础上，结合实际进一步细化补充相关标准和情形，作为低效用地的认定依据。中心城区建设用地节约集约利用评价、开发区土地节约集约利用评价及产业园区用地调查评价成果可以作为低效用地认定的基础资料。

　　如何优化再开发利用?

　　《通知》提出，鼓励多主体参与。鼓励原土地使用权人优先收购相邻宗地，归宗后实施整体改造;原土地使用权人分散的，可组建联合体实施再开发。在改造过程中，允许按照规定程序对用地性质、建筑容量、建筑高度适当调整，除法律规定不可改变土地用途或改变用途应当由政府收回外，经原土地使用权人申请，市、县人民政府同意，可通过签订变更协议或重新签订出让合同，补交土地出让价款，完善用地手续。工业用地、市政设施用地、非经营性的公共设施用地，在符合规划、不改变用地性质的前提下，提高容积率的，不再补交土地价款。对原土地使用权人无继续开发建设意愿的，可通过全省土地二级市场交易系统公开转让，对未达到法定转让条件的，支持通过预告登记转让。

　　支持零星建设用地成片开发。对于低效用地成片开发范围内的边角地、夹心地、插花地等难以独立开发的零星建设用地，支持通过收购、入股、合作、置换、转让和协议出让等方式，整合归宗后再集中连片开发，原则上单宗面积不超过3亩，累计不超过再开发项目用地总面积的10%，经论证确实无法单独开发的可适当放宽限制，具体办法由各地制定。探索将难以独立开发的零星地块，与相邻产业地块一并出具规划条件，以协议出让方式供应给相邻产业项目(商品住宅除外)。

　　积极引导城中村集体建设用地改造开发。城中村集体建设用地可依法征收后进行改造开发，各地要根据实际制定相关支持政策，鼓励农村集体经济组织和原集体建设用地使用权人积极参与。符合集体经营性建设用地入市条件的地方，可按照改革试点要求，采取自主、联营、入股等方式进行改造开发。严禁违反规定通过“村改居”方式将农民集体所有土地直接转为国有土地。探索城中村改造按住宅用地(安置房除外)及其建筑规模的一定比例建设保障性住房，探索利用集体建设用地建设保障性租赁住房。

　　如何强化保障措施?

　　《通知》提出，拓宽资金渠道。各地要统筹各类资金，支持低效用地再开发。用足用好规划用地政策，引导社会资金依法依规参与低效用地再开发。各地要从城市整体利益平衡出发谋划实施项目，算好资金平衡“总体账”“动态账”，防止过度依赖单一地块增容来实现项目资金平衡。

　　依法依规办理不动产登记。项目实施主体在完成低效用地再开发并缴清土地价款及相关税费后，可依法申请办理不动产登记。对市、县人民政府批准的项目实施方案确定的保留建筑物，需要办理不动产登记的，可参照问题楼盘的处置政策办理。兼容多种功能的土地和建筑物，对于可分割的可按不同宗地范围、不同建筑区域或楼层办理分割审批手续、分区分层设权后，办理不动产登记。立体开发的土地，可按地表、地上、地下分层或按建筑功能分区办理分割审批、分别设权后，办理不动产登记。

　　完善退出机制。支持各地结合规划和产业发展导向，研究制定低效用地市场化退出办法，通过容积率、固定资产投资等指标综合考评，鼓励和引导低效用地使用权人自主有偿退出。对符合退出条件的低效用地，不再享受用地等相关优惠政策。积极运用“府院联动”机制化解涉法涉诉低效用地退出问题。