洛阳：加强详规单元传导管控，探索城市更新单元详细规划编制

导语

　　为深入贯彻党的二十大和二十届二中全会精神，落实自然资源部关于城镇详细规划的工作要求，深化“多规合一”改革，提高城市规划、建设、治理水平，有效发挥详细规划“上承总体规划、下接实施治理”的关键作用，加快推进我省城镇详细规划工作，特开设《详规探索》专栏，陆续推出各地在城镇详细规划方面的特色经验，供学习交流。

　　为进一步落实详细规划编制有关工作要求，推动城市发展由外延扩展向内涵提升转变，洛阳市通过优化顶层设计，加强详规单元传导管控，探索城市更新区域详细规划编制，不断提高城市规划建设精细化管控能力。

　　科学划定详细规划单元，强化总体规划传导

　　按照地域完整、边界稳定、规模合理的划定原则，编制《洛阳市中心城区详细规划单元专项规划》，综合考虑自然边界、行政边界、生活圈规模、道路交通等因素，中心城区划定129个详规单元。严格落实总体规划中“三区三线”、五线等强制性内容，结合风貌管控要求将总体规划中人口、住宅建筑规模等进行分配，加强与教育、医疗等相关专项规划和总体城市设计衔接，在单元图则中明确主导属性、发展规模、路网骨架、公共绿地、基础设施和公共服务设施、历史文化等内容。

　　图1：洛阳市中心城区详规单元图则示意

　　推进片区更新规划，细化更新单元管控内容

　　依据《洛阳市人民政府关于推动城市有机更新实现高质量发展的实施意见（试行）》，划定瀍河区金家街、关林周边等七大更新片区，编制片区更新规划，主要涵盖运营策划、产业谋划、开发模式、规划布局等内容，并按照《洛阳市城市更新投资效益分析测算指引》制定片区投资平衡估算方案。编制更新单元规划时落实片区更新规划中历史文脉传承、产城融合等要求，细化用地布局、地块指标、绿地建设等内容，完善公共服务配套，明确实施路径，遵循有增有减原则，内部实现动态平衡管控。

　　加强更新单元详细规划探索，保障更新项目实施

　　以瀍河区金家街片区为例，统筹考虑存在问题和发展需求，思考如何利用城市更新政策解决民生问题、激发城市活力、平衡资金，探索更新单元详细规划编制方法。

　　一是产业优先，精细化存量空间管控。充分开展调查评估，结合土地权属、建筑质量、居民诉求等要素，精细化划定“留、改、拆”范围，识别核心价值区域。按照“先谋划后规划”的理念，坚持产业优先、运营前置，策划文化研学、民俗体验、商业服务、康复医疗四大特色业态，引导产业植入，完善公共服务配套，提升项目综合平衡能力。

　　图2：金家街片区发展谋划示意

　　二是城市设计引领，系统谋划空间布局。结合片区内自然、文化要素特色，对建筑高度、风貌、重要节点等内容提出控制要求与引导；结合“留改拆”的土地评估，以文化为触媒点、以水为脉、以文塑景，完善公共活动空间，打造瀍河文化百景图；滨河空间通过与产业联动进行场景营造，构建与谋划产业相匹配的空间尺度，便于后期招商运营。

　　图3：金家街片区瀍河两岸城市设计指引

　　三是深化经济测算，平衡多方利益协同。规划编制中加强核算投资账，将土地开发收益测算由传统的一级开发转变为一二三级联动深化，将片区拆迁、公共服务和市政基础设施建设、环境改善等资金需求全部计入更新成本，允许合理利润空间，在片区容量管控的前提下，综合测算投资收益，激发市场活力，形成多元化、可持续的更新模式。

　　四是细化分级传导，保障项目落地实施。结合地块产权边界、更新项目分布、更新时序等要素，在更新单元基础上细化为9个更新管理单元，对住宅规模的总量、公益性设施规模与数量进行刚性管控，对其位置与空间形态施行弹性管控。更新管理单元管控内容进一步传导至街坊地块，细化用地指标及设施布局，保障后续更新项目实施。

　　结语

　　洛阳市通过科学划定详规单元，细化更新单元管控内容，探索城市更新区域详细规划编制，有效提高详细规划的适应性，满足城市规划管理的精细化要求。下一步将深化规划与土地政策融合，促进城市更新发展，为打造高品质城市空间提供有力保障。